تعتمد العديد من قطاعات الاقتصاد المصري بشكل كبير على قطاع العقارات. لقد جذب قطاع العقارات المستثمرين في السنوات الأخيرة، وربما يكون قطاعًا ثابتًا للتداول.
يُزعم أن سوق العقارات المصري قد نما بنسبة 8٪ منذ بداية عام 2022، على الرغم من الآثار السلبية التي ترتبت على الاقتصاد الوطني جراء الجائحة في الآونة الأخيرة. لقد عاد سوق العقارات المصري بشكل قوي من الانهيار الذي حدث في عام 2020.
لذا، فإن حماية العملاء من مقدمي ومطوري العقارات تعتبر جزءًا حاسمًا من سوق عادل في هذا القطاع الكبير والمتنامي. ومن أجل تحقيق اقتصاد مستقر، تسهم المراسيم والقوانين الصادرة حديثًا بشكل كبير في حماية حقوق العملاء.
ولكن، للأسف، يمكن أن يكون هناك مجموعة من الصعوبات القانونية والمخاطر المحتملة والتعقيد في معاملات العقارات. هناك العديد من الأمور التي يجب مراعاتها عند رغبة الشخص في شراء أو بيع أو تأجير منزل، من جهة المشترين الذين يشعرون بأن الممتلكات قد تم التلاعب في وصفها إلى البائعين الذين قد يلتزمون أو قد لا يلتزمون بقيود العقد الخاصة بهم وحتى كل القوانين التي تتعلق بالإسكان العادل والاحتكار وغيرها من المسائل.
يمكن أن يكون من المفيد الحصول على استشارة مهنية لمرافقتك خلال العملية وحمايتك وحماية شركتك من أي قضايا قانونية محتملة، بغض النظر عن مدى بساطة أو تعقيد وضعك. إليك بعض قضايا القانون العقاري الشائعة التي يتعامل معها فريقنا ذو الخبرة من محامي العقارات بانتظام:
نزاعات العقود
عندما يختلف أحد الأطراف حول السعر المتفق عليه لأصل عقاري، يحدث نزاع في العقد. يمكن أن تنشأ نزاعات بشأن سعر الشراء، وتاريخ الانتهاء، وحالة العقار، ونوع العقد، وقضايا أخرى بعد توقيع العقد الأولي، ولكن قبل إتمام المعاملة.
يمكن أن يحدث ذلك أيضًا عندما يكون هناك خلاف حول رسوم الإغلاق، أو تفسير شروط العقد، أو تطبيق القوانين المحلية على اتفاق الشراء. اتفاق شراء العقار معقد للغاية، ويمكن لأي طرف انتهاك إحدى شروطه مع تقدم عملية البيع. يتطلب حل مثل هذه النزاعات محام ماهر وقراءة دقيقة لعقد الشراء.
الإعلانات الكاذبة
يمكن أن تؤدي الإعلانات العقارية التي تكون غير صحيحة أو غير قانونية إلى عواقب خطيرة. يجب أن تلتزم الإعلانات العقارية بقواعد ترخيص المنطقة وكذلك لوائح حماية المستهلك. توجد هذه اللوائح لحماية المشترين المحتملين وضمان أن الممتلكات المُعرَضة للبيع هي بالضبط كما هو وصفها ومنع البائع من اتهامه بالتلاعب بها.
لتجنب أي مشاكل قانونية محتملة، من المهم التأكد من أن جميع استراتيجيات التسويق العقاري تتبع قواعد ترخيص المنطقة وتقدم تمثيلًا صادقًا لممتلكاتك، بما في ذلك الإعلان عبر الإنترنت.
التزييف
التزييف، أو التصريح المتعمد أو غير المتعمد بسوء بخصوص ميزة عقارية من قبل البائع أو مندوب البائع، هي واحدة من أكثر القضايا القانونية العقارية شيوعًا. يمكن أن يكون ذلك مشكلة في الأساس، أو خط الحد الخاص بالممتلكات، أو المحيط. تأكد من فحص منزلك بعناية، ووثق هذه المصادر للمشتري، وليوقعوا على نموذج إفصاح البائع من أجل حماية نفسك من المسؤولية. من خلال ذلك، يمكنك التأكد من أن المشتري على علم بجميع شروط الصفقة وتأمين نفسك من المشاكل القانونية في المستقبل.
لوائح حماية المستهلك وقطاع العقارات
تم اقتراح قانون حماية المستهلك لحل العديد من المشاكل التي تركها القانون السابق رقم 67 لعام 2006، الذي أسس وكالة حماية المستهلك دون التصدي لها. يدعم إدخال قانون حماية المستهلك المبادرات الحكومية لتنظيم العديد من الصناعات والمشاركين في السوق بفعالية. توفر هذه اللائحة تحديدًا حماية أكبر للمستهلكين ضد الموردين والمطورين عندما يتعلق الأمر بشراء وبيع العقارات. يقوم قانون حماية المستهلك، على عكس القانون السابق، بتأسيس إطار تنظيمي أكثر صرامة من خلال منح الوكالة سلطات جديدة، مثل القدرة على فرض عقوبات صارمة.
لا يجوز أن يتضمن عقد البيع “أي بنود تسمح للبائع أو وريثه بجمع أي نسب أو رسوم أو عمولات من سعر بيع الوحدة العقارية أو كمقابل للبيع عند التخلص منها من قبل المشتري”، وفقًا للمادة 15 من قانون حماية المستهلك.
أي اتفاق يتم بأي وسيلة أخرى يعتبر باطلاً. كشرط لإعادة البيع، كان يفرض على المطورين في الماضي تحصيل عمولة متوسطة تتراوح بين 5-10٪ من قيمة الوحدات أو قطع الأراضي، والتي يُعتبر تعديلاً هامًا على القانون السابق.
بالإضافة إلى ذلك، كما أظهرت في حالة قضائية حديثة تم الإشارة إليها في بيان أصدره رئيس الوكالة، يمكن أن يكون على المطورين الذين ينتهكون البند المذكور أعلاه تحمل غرامات تصل إلى 200,000 جنيه مصري.
شدد القانون على أن الدائرة الأولى في المحكمة الاقتصادية بالقاهرة قد قررت ضد المطور في القضية رقم 194 لعام 2020، وفرضت عليه غرامة قدرها 200,000 جنيه مصري لتحصيله بشكل غير صحيح 30,000 جنيه مصري كتكاليف إدارية لبيع وحدة لعميل جديد. ووفقًا للمعايير الحالية، لا يقوم المطورون الرئيسيون عادةً بفرض رسوم إعادة بيع على الملاك أو الإشارة إليها في العقود. ومع ذلك، قد يكون على المشتري دفع رسوم الصيانة لوحدة إذا فرضها المطور، وسيكون البائع للعقار مسؤولًا عن ضريبة تصرف عقاري.
تحدد المادة 15، التي تنص على “منع إعلان حجز وحدات العقار أو إبرام عقود بشأن بيعها، أو بيع أو تقسيم الأراضي المعدة للإنشاء، وفقًا لقانون البناء رقم 119 لعام 2008″، تغييرًا كبيرًا آخر في القانون السابق. وعلى الرغم من أن النص السابق قد تم تضمينه بالفعل في قانون البناء رقم 119 لعام 2008، إلا أن قانون حماية المستهلك يهدف إلى التعامل مع هذا القطاع من وجهة نظر المستهلك من خلال حمايتهم من الإعلانات الخادعة أو غير الصادقة لمطوري العقارات وتجنب بيع المنازل أو الأراضي التي تظل قيد الإنشاء.
قبل إقرار الشرط السابق، كانت العادة في السوق الإعلان عن بيع الوحدات والأراضي إما قبل الحصول على التصاريح اللازمة أو أثناء الحصول على تلك التصاريح. يجب أن نلاحظ أن الرئيس عبد الفتاح السيسي أصدر مؤخرًا توجيهًا يحظر على المطورين التسويق أو الإعلان عن أي مشاريع عقارية حتى تنتهي تلك المشاريع من 30٪ من عملها.
وبالتالي، يحاول ذلك وقف البناء العشوائي وغير القانوني والتعاملات التجارية غير النزيهة في سوق العقارات في مصر.
مبادرات البنك المركزي المصري الأخيرة لقطاع العقارات
قد خصص البنك المركزي المصري مبلغًا قدره 100 مليار جنيه مصري كجزء من مبادرة تمويل الرهن العقاري التي توفر للمشترين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط خطط تقسيط تمتد لمدة 30 عامًا بفائدة منخفضة تصل إلى 3٪، وذلك بناءً على توجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي لمساعدتهم.
كما هو مذكور في التعميم الصادر عن البنك المركزي بتاريخ 4 أكتوبر 2021، أطلق البنك المركزي أيضًا مبادرة تمويل الرهن العقاري بقيمة 50 مليار جنيه مصري للأفراد ذوي الدخل الشهري الذي يعادل 40,000 جنيه مصري والعائلات ذات الدخل الشهري الذي يعادل 50,000 جنيه مصري، مع تعديل شروط تمويل الرهن العقاري لمشتري المنازل ذوي الدخل المتوسط الصادرة في 19 ديسمبر 2020.
وتم تمديد فترة السداد من 20 عامًا إلى 25 عامًا بفائدة 8٪ (محسوبة على أساس تناقصي). وقد تم الغاء الحد الأقصى للمساحة الصافية المطلوبة لوحدة، والتي كانت سابقًا 150 متر مربع، بموجب التعميم المذكور أعلاه، وتم رفع سعر الوحدة الممولة إلى 2,500,000 جنيه مصري.
بالإضافة إلى ذلك، جعلت البنوك قادرة على قبول ضمانات تمويل بديلة في حالة عدم تسجيل الوحدة، وهو أمر شائع في المجتمعات الحضرية الجديدة في مصر والذي عرقل تاريخ لاعبي الرهن العقاري في السوق العقارية في هذه المناطق.
تعمل في قطاع العقارات؟ احصل على الدعم القانوني من خبرائنا المتخصصين في قانون العقارات لضمان حقوقك في مواجهة التحديات القانونية.
تدابير لحماية المستهلك خلال جائحة فيروس كورونا
في بداية جائحة كورونا في بداية عام 2020، شهدت مبيعات العقارات انخفاضًا كبيرًا، والذي بدأ بالتعافي بشكل مفاجئ في الربع الأول/الربع الثاني من عام 2021. نظرًا لأن سوق العقارات يُدرَك بواسطة بعض المستثمرين كأكثر استقرارًا مقارنة بالبنوك أو البورصة المصرية، قاموا بتحويل أموالهم إليها.
ردًا على الوباء العالمي، أصدر البنك المركزي تعميمًا في 15 مارس 2019 يلزم البنوك بتأخير أقساط القروض للعملاء المؤسسيين والأفراد لمدة ستة أشهر، دون فوائد إضافية أو غرامات للديون المستحقة (مثل القروض لأغراض معينة للعملاء وقروض الإسكان). يُشدد على أهمية ملاحظة أنه لا توجد حاليًا قيود تفرض على المطورين لتأجيل دفعات التقسيط على المنازل أو الفوائد المستحقة على المشترين. على أساس حالة فردية، قام بعض مطوري العقارات، عمليًا، بتأجيل وتمديد دفعات التقسيط وتقليل رسوم التأخير للمستهلكين.
قد يهمك أيضًا: مشروعية التجارب الطبية للقاحات كورونا
دور مجلس الوزراء في حماية المستهلك في سوق العقارات المصري
أصدر الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس الوزراء، مرسومًا جديدًا رقم 2184 لعام 2022 في 16 يونيو 2022. هذا المرسوم نص على أنه يتعين على السلطات الحكومية تضمين “ضوابط بيع وحدات مشروعات تطوير العقارات لضمان حقوق المشترين”، ويجب أن تتم إدراج هذه الضوابط في مقترحات تقديم مشروعات تطوير العقارات وترفق أيضًا في ملحقات العقود المبرمة مع مطوري العقارات.
وعلاوة على ذلك، حدد المرسوم الضوابط الملزمة على مطوري العقارات، بما في ذلك فتح حساب بنكي مستقل للمشروع/المرحلة حيث يتم إيداع وصرف جميع الإيرادات والنفقات للمشروع/المرحلة، سواء كانت عبر شيكات أو نقدًا، باستثناء الإنفاق على الخدمات الأساسية والمرافق خارج إطار المرحلة وذلك للمشروعات ذات المساحة القصوى.
ولكن، لسوء الحظ، هذا المرسوم الوزاري خاص بشركات العقارات فقط ولا يمكن أن يكون قاعدة قانونية لها تأثيرها القانوني في أي قضية داخل المحكمة، حيث يجب أن يتبع مثل هذا المرسوم تشريعًا صدر من البرلمان المصري أو مثال قانوني.
لذلك، نقترح أن يمكن أن يتم إصدار قانون جديد لتحديد ما نصه المرسوم الوزاري المذكور أعلاه لفرضه داخل القاعات القضائية ضد مطوري العقارات الذين انتهكوا ذلك وذلك لصالح العملاء المعنيين.
تعديلات مقترحة لحماية الطرفين في قطاع العقارات
بناءً على ذلك، يمكن للمطور تأجيل توقيع شيكات فارغة و/أو عادية تضمن حقه حتى تاريخ تسليم الوحدة المعنية للمشتري الذي سيتحقق من تحقيق المواصفات المتفق عليها داخل وحدته العقارية ومن ثم استكمال عملية التقسيط مع المطور، وإلا فإن كلا الطرفين قد يقومون بإنهاء العقد الموقع بينهما إما بسبب عدم الرضا من المشتري أو انتهاك المطور أو البائع لالتزامه المتفق عليه.
